Sejak kebelakangan ini, saya menerima banyak email daripada subscribers saya menanyakan tentang beli hartanah tanpa modal.
“Betul ke kami boleh beli hartanah tanpa modal?”
Jawapan saya: Bukan setakat tanpa modal, dapat beli rumah dapat duit lagi pun boleh.
Dengar macam best kan? Tapi jangan cepat suka sangat. Kalau perkara ini senang begini, kenapa masih ramai lagi yang merungut harga rumah mahal bukan? Kenapa masih yang belum ada rumah?
Sebelum saya terjah lebih lanjut dalam topik ini, saya perlu terangkan secara terperinci apa itu.. beli hartanah tanpa modal. Nanti ramai silap faham, semua ingat boleh beli rumah tanpa keluarkan satu sen pun. Nanti pening kepala pula penjual dan perunding hartanah.
BELI HARTANAH TANPA MODAL
Tanpa Modal bukanlah bermakna anda tidak mengeluarkan sebarang wang ringgit sewaktu urusan jual beli. Cuma setelah transaksi pembelian berlaku, apabila dikira-kira tolak tambah, maka anda sebenarnya tidak mengeluarkan wang pun untuk beli hartanah ini.
Maksudya di sini, anda perlu mengeluarkan modal terlebih dahulu, dan kemudian modal itu akan dapat balik apabila urusan jual beli selesai. Dan ada sesetengah kes, anda akan dapat duit lebihan lagi.
Jadi tak bolehlah nak beli rumah tanpa guna duit? Saya tak cakap tak boleh. Ada orang pernah buat, memang tak gunakan satu sen pun dalam poket die. Dari A sampai Z memang tak perlu keluarkan duit pun. Ilmunya tahap tertinggi. Kemahiran runding kena power atau beli sendiri hartanah dari mak bapa yang pasti boleh dibawa berunding :)
BAGAIMANA UNTUK BELI HARTANAH TANPA MODAL?
Lihat pada kelayakan anda untuk mendapat pinjaman. Jika anda ingin membeli hartanah kediaman yang pertama dan kedua, anda masih boleh mendapat pinjaman 90%. Tetapi hartanah kediaman yang ketiga, anda boleh mendapat 70% pinjaman.
Jika anda hanya mempunyai kelayakan 70% pinjaman, jika anda ingin beli hartanah tanpa modal, diskaun atau harga mestilah 30% bawah nilai pasaran. (hanya tertakluk untuk hartanah kediaman)
Kemudian, lihat pula harga yang kita beli. Lebih mudah, saya pecahkan kepada 2 bahagian.
1 – Pembelian hartanah baru – Diskaun 10% atau lebih
2 – Pembelian hartanah sekunder (Sub-sales) – Bawah nilai pasaran 10%
#1 – BELI HARTANAH BARU TANPA MODAL – DISKAUN >10%
Buat kajian sedikit. Lihat kepada rebat atau diskaun yang diberikan oleh pemaju untuk projek baru mereka.
Kebanyakan pemaju sekarang ini melakukan pelbagai cara pemasaran bagi menarik perhatian bakal pembeli rumah.
Jika pemaju tawarkan diskaun 10% atau lebih (macam gambar di atas sehingga 30%), maka kemungkinan untuk anda membeli hartanah tanpa menggunakan modal adalah tinggi.
Contoh projek yang boleh dikatakan.. pelaburan hartanah tanpa modal..
#2 – BELI HARTANAH SUB SALES TANPA MODAL – BAWAH NILAI PASARAN > 10%
Saya lihat sekarang banyak hartanah yang dijual di bawah nilai pasaran. Jadi, peluang untuk membeli hartanah tanpa modal lebih tinggi dalam situasi pasaran hartanah sekarang.
Bagaimana untuk mencari hartanah yang bawah nilai pasaran?
Berbaiklah dengan perunding hartanah. Jika, anda nyatakan hasrat anda kepada mereka, pasti mereka akan hubungi anda jika ada peluang-peluang yang menarik.
Apa-apa pun, anda mesti tahu kelayakan anda dari segi kelayakan pinjaman dan rekod CCRIS anda. Peluang memang baik, tapi nanti tidak bernasib baik apabila di tolak permohonan pinjaman.
Sediakan juga, wang tanda jadi dan sejumlah wang untuk yuran guaman dan duti setem. Mungkin baki deposit (7%) anda ingin menangguhkan bayaran setelah wang pinjaman dikeluarkan, jadi perkara ini perlu berunding dengan penjual rumah. Ada hanya meminta separuh dahulu, ikut keperluan penjual.
Untuk pemahaman yang lebih mendalam, saya bawakan kes sebenar yang saya hadapi bulan lepas untuk sebuah hartanah di Shah Alam
Contoh Pengiraan Ringkas
Quote:
|
*tidak mengambil kira kos guaman, duti setem, dan lain-lain kos bagi memudahkan pengiraan |
Quote:
|
Harga Jual Hartanah = RM340,000 Harga Pasaran/ Nilai Bank = RM420,000 |
Quote:
|
(Dapat dilihat di sini hartanah di jual hampir bawah 20% harga pasaran) Yuran tanda jadi = 3% x RM340,00 = RM10,200 Baki deposit = 7% x RM340,000 = RM23,800 Pinjaman di bank (pembeli masih mendapat 90% pinjaman) = 90% x RM420,000 = RM378,000 Terdapat dua perjanjian jual beli (SPA) dalam transaksi ini.. 1. SPA yang tertulis nilai pembelian mengikut nilai pasaran RM420,000 <– mark up SPA 2.SPA tambahan yang tertertulis nilai sebenar pembelian RM340,00 |
Quote:
|
Baki Pinjaman Penjual = RM240,000 |
Sejak kebelakangan ini, saya menerima banyak email daripada subscribers saya menanyakan tentang beli hartanah tanpa modal.
“Betul ke kami boleh beli hartanah tanpa modal?”
Jawapan saya: Bukan setakat tanpa modal, dapat beli rumah dapat duit lagi pun boleh.
Dengar macam best kan? Tapi jangan cepat suka sangat. Kalau perkara ini senang begini, kenapa masih ramai lagi yang merungut harga rumah mahal bukan? Kenapa masih yang belum ada rumah?
Sebelum saya terjah lebih lanjut dalam topik ini, saya perlu terangkan secara terperinci apa itu.. beli hartanah tanpa modal. Nanti ramai silap faham, semua ingat boleh beli rumah tanpa keluarkan satu sen pun. Nanti pening kepala pula penjual dan perunding hartanah.
BELI HARTANAH TANPA MODAL
Tanpa Modal bukanlah bermakna anda tidak mengeluarkan sebarang wang ringgit sewaktu urusan jual beli. Cuma setelah transaksi pembelian berlaku, apabila dikira-kira tolak tambah, maka anda sebenarnya tidak mengeluarkan wang pun untuk beli hartanah ini.
Maksudya di sini, anda perlu mengeluarkan modal terlebih dahulu, dan kemudian modal itu akan dapat balik apabila urusan jual beli selesai. Dan ada sesetengah kes, anda akan dapat duit lebihan lagi.
Jadi tak bolehlah nak beli rumah tanpa guna duit? Saya tak cakap tak boleh. Ada orang pernah buat, memang tak gunakan satu sen pun dalam poket die. Dari A sampai Z memang tak perlu keluarkan duit pun. Ilmunya tahap tertinggi. Kemahiran runding kena power atau beli sendiri hartanah dari mak bapa yang pasti boleh dibawa berunding :)
BAGAIMANA UNTUK BELI HARTANAH TANPA MODAL?
Lihat pada kelayakan anda untuk mendapat pinjaman. Jika anda ingin membeli hartanah kediaman yang pertama dan kedua, anda masih boleh mendapat pinjaman 90%. Tetapi hartanah kediaman yang ketiga, anda boleh mendapat 70% pinjaman.
Jika anda hanya mempunyai kelayakan 70% pinjaman, jika anda ingin beli hartanah tanpa modal, diskaun atau harga mestilah 30% bawah nilai pasaran. (hanya tertakluk untuk hartanah kediaman)
Kemudian, lihat pula harga yang kita beli. Lebih mudah, saya pecahkan kepada 2 bahagian.
1 – Pembelian hartanah baru – Diskaun 10% atau lebih
2 – Pembelian hartanah sekunder (Sub-sales) – Bawah nilai pasaran 10%
#1 – BELI HARTANAH BARU TANPA MODAL – DISKAUN >10%
Buat kajian sedikit. Lihat kepada rebat atau diskaun yang diberikan oleh pemaju untuk projek baru mereka.
Kebanyakan pemaju sekarang ini melakukan pelbagai cara pemasaran bagi menarik perhatian bakal pembeli rumah.
Beli hartanah tanpa modal
Jika pemaju tawarkan diskaun 10% atau lebih (macam gambar di atas sehingga 30%), maka kemungkinan untuk anda membeli hartanah tanpa menggunakan modal adalah tinggi.
Contoh projek yang boleh dikatakan.. pelaburan hartanah tanpa modal.. Klik di sini.
#2 – BELI HARTANAH SUB SALES TANPA MODAL – BAWAH NILAI PASARAN > 10%
Saya lihat sekarang banyak hartanah yang dijual di bawah nilai pasaran. Jadi, peluang untuk membeli hartanah tanpa modal lebih tinggi dalam situasi pasaran hartanah sekarang.
Bagaimana untuk mencari hartanah yang bawah nilai pasaran?
Berbaiklah dengan perunding hartanah. Jika, anda nyatakan hasrat anda kepada mereka, pasti mereka akan hubungi anda jika ada peluang-peluang yang menarik.
Apa-apa pun, anda mesti tahu kelayakan anda dari segi kelayakan pinjaman dan rekod CCRIS anda. Peluang memang baik, tapi nanti tidak bernasib baik apabila di tolak permohonan pinjaman.
Sediakan juga, wang tanda jadi dan sejumlah wang untuk yuran guaman dan duti setem. Mungkin baki deposit (7%) anda ingin menangguhkan bayaran setelah wang pinjaman dikeluarkan, jadi perkara ini perlu berunding dengan penjual rumah. Ada hanya meminta separuh dahulu, ikut keperluan penjual.
Untuk pemahaman yang lebih mendalam, saya bawakan kes sebenar yang saya hadapi bulan lepas untuk sebuah hartanah di Shah Alam.
Contoh Pengiraan Ringkas
*tidak mengambil kira kos guaman, duti setem, dan lain-lain kos bagi memudahkan pengiraan
Harga Jual Hartanah = RM340,000
Harga Pasaran/ Nilai Bank = RM420,000
(Dapat dilihat di sini hartanah di jual hampir bawah 20% harga pasaran)
Yuran tanda jadi = 3% x RM340,00 = RM10,200
Baki deposit = 7% x RM340,000 = RM23,800
Pinjaman di bank (pembeli masih mendapat 90% pinjaman) = 90% x RM420,000 = RM378,000
Terdapat dua perjanjian jual beli (SPA) dalam transaksi ini..
SPA yang tertulis nilai pembelian mengikut nilai pasaran RM420,000 <– mark up SPA
SPA tambahan yang tertertulis nilai sebenar pembelian RM340,00
Baki Pinjaman Penjual = RM240,000
(Bank pembeli akan membayar kepada bank penjual mengikut baki pinjaman.)
Bank pembeli akan membayar kepada peguam pembeli = RM378,000 – RM240,000 = RM138,000
Peguam pembeli membayar kepada penjual = RM340,000 (harga jual) – RM240,000 (baki pinjaman) – RM10,200 (3% booking) – RM23,800 (7% deposit) = RM66,00
Peguam pembeli membayar kepada pembeli = RM138,000 – RM66,000= RM72,000
Quote:
|
Pembelian tanpa modal & Cash out = RM72,000 |
Modal awalan yang dikeluarkan hanya RM34,000 sahaja.
SEDIKIT PERINGATAN
Jangan ingat beli hartanah tanpa modal, tidak perlu anda mengeluarkan satu sen pun. Anda perlu sediakan wang booking, deposit, yuran guaman dan duti setem.
Ada juga penjual yang tidak mahu membuat perjanjian jual beli mengikut harga pasaran (mark up SPA) kerana tiada apa-apa keuntungan bagi pihak mereka. Tapi jika anda tawarkan satu offer yang tidak boleh ditolak, mesti mereka akan setuju. Contohnya, yuran guaman, CKHT anda tanggung.
Jika beli hartanah untuk cash flow (disewakan) pastikan anda tahu nilai yang perlu anda buat pinjaman. Supaya ansuran bulanan jauh lebih rendah dengan kadar sewa.
Sumber
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire